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四个特殊行业和业务的增值税征收管理
发布时间:2020-09-16

(一)、转让不动产

  1.纳税地点:纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税,国家税务局暂委托地方税务局代为征收:

  向不动产所在地——地税机关——预缴税款;

  向机构所在地——国税机关——申报纳税。

  2.一般纳税人选择简易计税方法( 2016年4月30日前取得)、小规模纳税人转让其取得的不动产:

项目性质

地税预缴

国税申报

①非自建项目

增值税= 转让差额÷(1+5%)×5%

与地税预缴相同

②自建项目

增值税=出售全价÷(1+5%)×5%

与地税预缴相同

  【注释】转让差额=取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价(以下相同)。

  3.一般纳税人一般计税方法——2016年4月30日前取得或2016年4月30日后取得

项目性质

地税预缴

国税申报

①非自建项目

增值税=转让差额÷(1+5%)×5%

增值税=出售全价÷(1+11%)×11%-进项税额-预缴税款

②自建项目

增值税=出售全价÷(1+5%)×5%

增值税=出售全价÷(1+11%)×11%-进项税额-预缴税款

  4.个人转让其购买的住房

  其他个人向住房所在地主管地税机关申报纳税。

项目性质

地税预缴

国税申报

①差额缴纳(4地、2年以上、非普宅)

增值税=转让差额÷(1+5%)×5%

(提示:其他个人不需向国税申报)

②全额缴纳(各地、2年以内)

增值税=出售全价÷(1+5%)×5%

 

  提示:个体工商户向住房所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

(二)、提供不动产经营租赁服务

  1.一般纳税人

计税方法

国税预缴

国税申报

①简易(2016年4月30日前取得的不动产)

增值税=含税销售额÷(1+5%)×5%

与国税预缴相同

②一般

增值税=含税销售额÷(1+11%)×3%

增值税=含税销售额÷(1+11%)×11%-进项税额-预缴税款

  2.小规模纳税人、个体工商户、个人出租

计税方法

国税预缴

国税申报

①小规模纳税人、个体工商户、个人出租非住房

应预缴税款= 含税销售额÷(1+5%)×5%

同预缴税款(个人在地税缴纳;不需向国税申报)

②个人、个体户出租住房

应纳税款= 含税销售额÷(1+5%)×1.5%

 

  【提示】其他个人出租不动产的增值税,国家税务局暂委托地方税务局代为征收。

(三)、跨县(市、区)建筑服务

  预缴税款——向建筑服务发生地主管国税预缴

纳税人

计税方法

预缴税款

一般纳税人

适用一般计税方法

差额÷(1+11%) ×2%

选择简易计税方法

差额÷(1+3%) ×3%

 

小规模纳税人

简易计税方法

差额÷(1+3%) ×3%

  【解析1】计税差额= 全部价款和价外费用-支付的分包款

  【解析2】建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前

  的建筑工程项目,即老项目,可以选择简易计税方法。

(四)、房企销售自行开发的房地产项目

纳税人

计税方法

预缴税款

 

一般人

新项目:一般方法

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷ (1+11%)

应预缴税款= 预收款÷ (1+11%)×3%

提示:收到预收款时纳税

老项目:简易方法

应纳税款= 销售额(全额)÷ (1+5%)×5%

应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%

 

小规模

简易方法

   

四个特殊行业税务处理总结:

  (1)2种计税方法

  (2)新、老项目划分

  (3)1档税率、2档征收率

  (4)3档预征率

  (5)2个征收机关

  (6)预缴与申报的纳税地点

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