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企业转让车位使用权涉税政策分析
发布时间:2020-09-16

  针对转让车位使用权取得的收入,企业应缴纳以下税款:
  1.营业税。
      根据国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》(国税函[2005]83号)[全文废止] 规定,对具有明确租赁年限的房屋租赁合同,无论租赁年限为多少年,均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权,应按照“服务业——租赁业”征收营业税,营业税税率为5%,计税依据为取得的租赁收入。但对一次性收取若干年内所有租赁费收入的,属于预收性质。根据财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)的规定,单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时,向对方收取的预收性质的价款(包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等),其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定,该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。而按财务会计制度的规定,应在整个受益期内分期确认收入。

  2.房产税。
      房产税是以房产为征税对象。房产是以房屋形态表现的财产。财政部、国家税务总局《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)规定,凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。根据此规定,地下车库属于房产范畴,应当征收房产税。对房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,按出租收入的12%征收房产税。房产税是按年征收、分期缴纳,纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。对一次性取得的若干年的租赁收入应按在整个受益期内分期确认收入,按规定计算缴纳房产税。

  3.企业所得税。
      车位租赁收入组成企业所得税应税收入。企业所得税法实施条例第十九条规定,企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。同时,车位账面价值可以按固定资产计提折旧,对依法提取的折旧费用可以税前扣除。

  4.城镇土地使用税。
      对车位所拥有的土地使用权面积,应当按当地税务机关确定的标准,按期缴纳城镇土地使用税。

  5.印花税。
      房屋租赁合同属于印花税征税范围,应按合同总金额的千分之一缴纳印花税。 

房地产企业地下车位出租一次性收费的涉税剖析

      个别情况下,地下人防设施在房地产开发企业既无产权、又无帐面价值,但房地产开发企业对其拥有代管权。对房地产开发企业将代管的地下人防设施用作生产、经营等用处的,自2006年1月1日起,按照财税[2005]181号文件的规定征收房产税。

  一、地下车库产权归属介定问题
  第一种情形,停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊,停车场的房屋所有权(俗称产权)应归开发商所有。开发商有权对业主出售,此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的,应得到法律保护。

  第二情形,如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主,从法律上讲,该停车场的产权应归全体业主所有,开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议,实务中所签订的协定也应归于无效。如果小区业主需要购置该停车位使用权的话,应同小区业主委员会或同经业主委员会受权委托的物业管理公司签订车位使用权转让协议,在这种情况下,只有全体业主有权处罚该地下停车场车位的使用权。

  第三种情况,地下泊车场是由人防工程改建的,只管该面积未摊派给全部业主,开发商也无权出售。

  二、销售地下车库波及的税金
  (一)营业税根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则规定,在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人为营业税的纳税义务人。因此,个人销售房产应按“销售不动产”税目征收营业税,税率为5%.

  (二)企业所得税根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定,中华人民共和国境内的企业,应当就其生产、经营所得和其他所得,按适用税率计算缴纳企业所得税。

  (三)土地增值税根据《中华人民共和领土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定,出售房屋所取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发的本钱、费用及与转让房地产有关的税金后的余额为计税依据,按适用税率计算缴纳土地增值税。

  (四)城市维护建设税根据《中华人民共和国城市保护建设税暂行条例》及其相干法规的规定,城市维护建设税以实际缴纳营业税税额为计税根据,按实用税率盘算缴纳。

  (五)教导费附加按实际缴纳营业税税额的3%计算缴纳。

  (六)印花税根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及实施细则规定,所签署的房地产交易合同,属于“产权转移书据”征税名目,按合同所载金额万分之五计税贴花。

  三、出租地下车库房产税如何缴纳
  根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)的规定:
  (一)、凡在房产税征收范畴内的具备房屋功能的地下建筑,包含与地上屋宇相连的地下建筑以及完整建在地面以下的修筑、地下人防设施等,均应当按照有关规定征收房产税。上述具备房屋功效的地下建筑是指有屋面和维护构造,可能遮风避雨,可供人们在其中出产、经营、工作、学习、娱乐、寓居或蕴藏物质的场合。

  (二)、自用的地下建筑,按以下方式计税:
  1.产业用途房产,以房屋原价的50-60%作为应税房产原值。
  应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%-30%]×1.2%.

  2.贸易和其他用途房产,以房屋原价的70-80%作为应税房产原值。
  应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%-30%)]×1.2%房屋原价折算为应税房产原值的详细比例,由各省、自治区、直辖市和打算单列市财政和处所税务部分在上述幅度内自行断定。

  3.对于与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部门等,应将地下局部与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

  (三)、出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》文件的规定:第三条房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。

  第四条房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%.根据《国家税务总局关于印发(试行稿)的通知》的规定:(六)租赁业租赁业,是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、装备或设施等转让别人使用的业务。根据上述规定,出租地下停车位应按规定以租金收入为计税依据缴纳房产税。  

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